Ključne novosti, ki začnejo veljati v letu 2026

1️⃣ En nastanitveni obrat na stanovanje

• V enem stanovanju je lahko največ en nastanitveni obrat (apartma, soba ali počitniška hiša – lahko z več enotami).

• Največ 15 oseb na stanovanje.

• Vsaki osebi mora pripadati vsaj 8 m² uporabne površine.

To pomeni konec prakse »več apartmajev na enem stanovanju« z ločenimi vpisi.

2️⃣ Obvezna identifikacijska številka pri oglaševanju

• Pri oglaševanju in sklepanju pogodb na daljavo (Airbnb, Booking, lastna spletna stran) je obvezna navedba veljavne identifikacijske številke nastanitvenega obrata.

• Brez nje oglaševanje ni zakonito.

3️⃣ Dopolnitev Registra nastanitvenih obratov (RNO)

• Register, ki ga vodi Ajpes, bo treba dopolniti z dodatnimi podatki.

• Rok za dopolnitev: do 30. junija 2026.

• Podatke bo mogoče urejati po 1. februarju 2026.

• Ajpes bo ponudnike o postopku obvestil najkasneje do 31. maja 2026.

⚠️ Gre za obvezno dopolnitev tudi za obstoječe ponudnike, ne le za nove.

Soglasja: brez njih oddajanje ne bo več možno

Zakon zelo zaostruje pravila glede soglasij:

✔️ Katera soglasja potrebujete?

• Če niste edini lastnik stanovanja → pisno soglasje vseh solastnikov.

• Dvostanovanjska stavba → soglasje vseh solastnikov stavbe.

• Tri- in večstanovanjska stavba:

  • soglasje solastnikov z več kot ¾ solastniških deležev,

  • vključeni morajo biti vsi sosedi, katerih zidovi, tla ali stropi mejijo na stanovanje,

  • soglasje velja 3 leta.

Postopek pridobivanja soglasij poteka po pravilih Stanovanjskega zakona (SZ-1).

Dodatne obveznosti v večstanovanjskih stavbah

• Objaviti morate datum začetka oddajanja na oglasni deski ali drugem dostopnem mestu.

• Na vhodna vrata stanovanja je potrebno namestiti standardizirano oznako z datumom poteka soglasja.

• Nalepke bodo brezplačno na voljo na SPOT točkah (predvidoma od druge polovice januarja 2026).

⏳ Časovne omejitve oddajanja – ne še v 2026, pa kmalu

• V letu 2026 časovnih omejitev še ni.

• Omejitve se lahko začnejo uporabljati od 1. januarja 2027 dalje.

Kako bo to videti v praksi?

• Do 30. aprila 2026 bo država določila seznam občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema.

• V teh občinah bo veljala osnovna omejitev:

  • 60 dni letno (za leti 2027 in 2028),

  • občine jo lahko prilagodijo med 30 in 270 dni.

• Občine, ki ne bodo na seznamu, bodo same določile omejitev (60–270 dni).

Občine morajo splošni akt sprejeti do 31. oktobra, da začne veljati v naslednjem letu.

Ali omejitve veljajo le za fizične osebe?

• Omejitve so vezane na stanovanje, ne na status (fizična ali pravna oseba).

• Sobodajalec (fizična oseba) lahko dejavnost izvaja do 180 dni letno, tudi če oddaja več stanovanj.

• Kot dan oddajanja šteje vsak dan, ko je v stanovanju nastanjen vsaj en gost (dan odhoda se ne šteje).

Pogoste dileme iz prakse

✔️ Koliko nastanitvenih obratov lahko vpišete?
→ Največ en na posamezno stanovanje, z eno identifikacijsko številko.

✔️ Ali lahko v enostanovanjski hiši oddajata dva različna ponudnika?
→ Ne. En objekt = en nastanitveni obrat in en izvajalec.

✔️ Apartmajska hiša z več enotami?
→ Ključno je, ali gre po predpisih za stanovanjsko ali gostinsko stavbo. Pravila kratkotrajnega oddajanja veljajo le za stanovanja.

Kaj svetujemo računovodje?

• pravočasno preverite lastništvo in soglasja,

• spremljajte občinske akte (2026 bo ključno leto),

• posodobite RNO podatke pravočasno,

• preverite davčno obravnavo dejavnosti (DDV, normirani odhodki, dohodnina),

• razmislite, če se dolgoročno bolj izplača druga oblika oddajanja ali organizacije dejavnosti.