RH Jereb

slika

Prodaja nepremičnine z opremo

Prodaja pohištva v nepremičnini ni obdavčena, zato je davkarija pozorna, ali pohištvo pomeni zajeten del cene pri prodaji hiše ali nepremičnine

V času nepremičninske mrzlice, velike rasti cen stanovanj in hiš, ki se zadnje mesece sicer nekoliko umirja, je tudi finančna uprava (Furs) bolj pozorna na to, kakšno davčno osnovo prijavljajo prodajalci nepremičnin. Torej, kakšno kupnino prijavljajo in kaj je zapisano v kupoprodajni pogodbi. Na podlagi kupnine se namreč izračuna osnova za davek na promet nepremičnin in za davek na kapitalski dobiček, ki staneta prodajalca ponavadi vsaj nekaj tisoč evrov. Zanimivi so predvsem primeri, ko zajeten del cene iz kupoprodajne pogodbe ob nepremičnini pomenita oprema in pohištvo.
 
Tokrat pišemo o fizičnih osebah, ki prodajajo lastne nepremičnine. Torej ne o poklicnih prodajalcih, podjetjih in podjetnikih, ki se ukvarjajo z nepremičninsko dejavnostjo.

Kakšne davke plačate ob prodaji nepremičnine?

Prodajalec plača davek na promet nepremičnin, ki znaša dva odstotka celotne prodajne vrednosti. Torej, če proda stanovanje za 200 tisoč evrov, je ta znesek štiri tisoč evrov. Ta davek lahko po dogovoru plača tudi kupec.
 
Prodajalec plača še dohodnino od dobička iz kapitala. Osnova je razlika med vrednostjo kapitala ob odsvojitvi in vrednostjo kapitala ob pridobitvi, znižana za enoodstotne normirane stroške pri nakupu in prodaji ter za davek na promet nepremičnin, morebitni davek na dediščine in darila ter za dejanske stroške, ki jih je zavezanec imel zaradi vlaganja v obnovo nepremičnine. Zadnje zavezanec dokazuje z računi, zato je priporočljivo, da te od dobaviteljev oziroma izvajalcev storitev pridobi in jih shrani. Stopnja davka, določena v višini 25 odstotkov, se na vsakih dopolnjenih pet let imetništva znižuje in je po 20 letih imetništva nič.

Po novem letu bo stopnja davka 27,5 odstotka, tudi lestvica zniževanja bo drugačna. Za davkoplačevalca to pomeni, da bo plačal več davka. Po 20 letih imetništva bo stopnja še vedno nič

Če posameznik prodaja stanovanje ali stanovanjsko hišo (ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem), kjer je imel stalno prebivališče, in jo je imel v lasti ter je v njej dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred prodajo, je zavezanec samo za davek na promet nepremičnin (dvoodstotni davek), ne pa tudi za dohodnino od dobička iz kapitala.

Kako si prodajalci poskušajo zniževati davno osnovo?
Uveljavljajo dodatna vlaganja, ki, kot smo že omenili, lahko znižajo davčno osnovo za davek na dobiček. Denimo, oseba kupi stanovanje za 150 tisoč evrov in ga proda za 200 tisoč evrov. Davčna osnova bi bila – poenostavljeno – 200 tisoč evrov minus štiri tisoč evrov (davek na promet z nepremičninami) minus 3.500 evrov (normirani stroški ob prodaji in nakupu) minus nakupna vrednost 150 tisoč evrov. Torej 42.500 evrov. Če je oseba v stanovanje še vlagala, obnovila okna, napeljave ... za deset tisoč evrov, se tudi ta vlaganja upoštevajo in je davčna osnova 32.500 evrov. Torej oseba plača ob omenjenem vlaganju – če upoštevamo polni, zdaj 25-odstotni davek – namesto 10.650 evrov davka na kapitalski dobiček 8.125 evrov tega davka oziroma 2.525 evrov manj. Davkarija vlaganj ne bo priznala na lepe oči – ponavadi morate, kot zapisano zgoraj, ta dokazovati z računi. Prenove stanovanja, ki ste jo opravili pred leti »na črno«, vam ne bo upoštevala.

Kje so najpogostejše nepravilnosti pri poskusu zniževanja davčne osnove?

Najbolj enostavna goljufija je, da kupec in prodajalec na pogodbo napišeta in davkariji prijavita nižji znesek, kot je bil dejansko plačan.
 
Druga, malce bolj prefinjena oblika je, da se ob stanovanju prodaja še oprema, ki je za potrebe pogodbe preveč ovrednotena in katere prodaja ni obdavčena. Tako prodajalec na pogodbo napiše, denimo, 200 tisoč evrov kupnine za stanovanje in opremo, od česar je oprema, sodeč po pogodbi, vredna 70 tisoč evrov. Furs bo v tem primeru hitro zastrigel z ušesi, saj se, denimo, trisobna stanovanja v Ljubljani – četudi neopremljena in neobnovljena – zadnja leta nikakor ne prodajajo po ceni 130 tisoč evrov. Tako lahko oceni, da je dejanska cena nepremičnine (brez opreme) polnih 200 tisoč evrov. In na tej podlagi se tudi izračuna davčna osnova.
 
Če se sprašujete, zakaj je prodajalec na pogodbo napisal tako ceno nepremičnine kot tudi opreme v polni ceni 200 tisoč evrov in zakaj ni zapisal le 130 tisoč evrov, saj davkarija tako ali tako vse vidi, naj pojasnimo, da zato, da si je res zagotovil, da mu je kupec plačal polni znesek. Poleg tega ima kupec ob takšni pogodbi več možnosti za višje posojilo.

Kaj storijo na Fursu, če opazijo, da gre za sumljivo nizko ceno nepremičnine?

Če davčni organ ugotovi, da pogodbena vrednost ustreza primerljivi tržni vrednosti, izda odločbo v skrajšanem postopku in zavezancu vroči plačilni nalog, je zapisano na spletnih straneh Fursa. Ko davčni organ ugotovi, da je zavezanec plačilni nalog poravnal, na originalnem izvodu pogodbe potrdi, da je bil davek odmerjen in plačan. Brez potrdila o plačanem davku na promet nepremičnin namreč ni mogoče overiti podpisov na pogodbi pri notarju in opraviti vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Konkretno kaj storijo? Kako ugotovijo, da je primerljiva tržna cena drugačna, in kako lahko prepričate Furs o nasprotnem?

Na Fursu odgovarjajo, da gre za stvar konkretnega postopka. Zakonska podlaga za odmero davka na promet nepremičnin kot temeljno izhodiščno vrednost za določitev vrednosti nepremičnine ob prodaji določa prodajno vrednost nepremičnine, kot je določena v pogodbi. Če davčni organ v ugotovitvenem postopku na podlagi zbranih dejstev in dokazil presodi, da takšna vrednost ne izraža realne tržne vrednosti nepremičnine, se davčna osnova lahko določi tudi kot vrednost nepremičnine, ki je ugotovljena v posebnem ugotovitvenem postopku.
 
V ugotovitvenem postopku Furs primerja prodajno ceno s splošno znanimi tržnimi cenami za kvadratni meter na določenem območju, s cenami iz izpeljanih prodaj primerljivih nepremičnin … »Zavezanca moramo seznaniti z ugotovitvami, da podatki, s katerimi razpolagamo, kažejo na drugačno davčno osnovo, in mu dati možnost sodelovanja v postopku ter ga pozvati, naj predloži še kakšne druge dokaze, s katerimi utegne dokazati pravilnost svoje davčne napovedi. Davčni zavezanec ima pravico oceno tržne vrednosti nepremičnine, ki jo ugotovi davčni organ, izpodbijati s predložitvijo cenitve (ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine),« pravijo na Fursu. Torej, posameznik lahko sam naroči tudi sodno zapriseženega cenilca. Cene so ponavadi nekaj sto evrov.

Kako ukrepajo na Fursu, če posameznik prodaja nepremičnino skupaj z opremo? Kaj je pri tem lahko sporno?

V davčni praksi obstajajo primeri, ko je predmet prodaje poleg nepremičnine tudi oprema v nepremičnini, pri čemer se pogodbeni stranki v prodajni pogodbi dogovorita za vrednost takšne opreme in jo v pogodbi tudi določita, pritrjujejo na Fursu. V takšnem primeru vrednost opreme ni predmet obdavčitve z davkom na promet nepremičnin (niti ne kapitalski dobiček) in je davčni organ ne ugotavlja, vendar pa davčni organ v postopku lahko presodi, da je bila vrednost same nepremičnine brez opreme prenizko dogovorjena, in v skladu z zakonsko podlago lahko ugotavlja primerljivo tržno vrednost nepremičnine in takšno (višjo) tudi upošteva kot davčno osnovo. O ugotovitvenem postopku pišemo zgoraj.
 
»Tudi kadar je v pogodbi navedeno, da se prodaja nepremičnina z opremo, pri čemer ni ločeno izkazana vrednost opreme od vrednosti nepremičnine, se celotna pogodbena cena lahko šteje kot prodajna cena nepremičnine, če ta ustreza primerljivi tržni vrednosti nepremičnine,« dodajajo na Fursu.

V kakšnem primeru je obdavčena tudi prodaja opreme, slik, pohištva?
 
Če zavezanec – fizična oseba – prodaja svoje premičnine (opreme, slike, pohištvo), to ni obdavčeno. V skladu s 1. točko 32. člena zakona o dohodnini se namreč dohodnina ne plača od dobička iz kapitala od odsvojitve premičnin (razen določenih izjem).
 
Če pa fizična oseba pri tem nastopa na trgu s pridobitnim namenom (gre za preprodajo oziroma trgovanje s premičninami), pri tem pa ne opravlja dela v odvisnem delovnem, civilno pogodbenem razmerju ali kateri drugi obliki legalnega dela, mora dejavnost ustrezno registrirati (denimo kot samostojni podjetnik ali kot družba z omejeno odgovornostjo). Glede na obliko organizacije je potem prodaja premičnin oziroma dobiček iz te prodaje tudi obdavčen. V nasprotnem gre za opravljanje dela na črno oziroma zaposlovanje na črno.



 
 
You are here: